Bangunan hunian yang dikembangkan oleh Evergrande di Kabupaten Yuanyang, Henan.
Krisis sektor properti Tiongkok 2020–sekarang adalah krisis likuiditas, utang, dan kepercayaan yang melanda sektor real estat di Tiongkok sejak 2020. Krisis ini mula-mula dipicu oleh pembatasan pembiayaan terhadap pengembang properti yang berutang tinggi, terutama melalui kebijakan yang dikenal sebagai tiga garis merah (three red lines). Kebijakan tersebut membatasi rasio utang terhadap kas, aset, dan ekuitas pengembang properti, sehingga memperketat akses pembiayaan bagi perusahaan yang memiliki leverage tinggi.[1]
Krisis menjadi perhatian global pada 2021 setelah Evergrande Group, salah satu pengembang properti terbesar dan paling berutang di Tiongkok, mengalami kesulitan membayar kewajiban utangnya. Setelah itu, tekanan keuangan menyebar ke sejumlah pengembang lain, antara lain Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac, Shimao Group, Country Garden, dan China Vanke. Krisis ini memengaruhi penyelesaian proyek-proyek hunian prajual, penjualan rumah baru, investasi properti, pendanaan pengembang, serta kepercayaan rumah tangga dan investor terhadap pasar properti Tiongkok.[2]
Latar belakang
Selama bertahun-tahun, sektor properti menjadi salah satu motor pertumbuhan ekonomi Tiongkok. Banyak pengembang membiayai ekspansi proyek dengan utang, penjualan prajual rumah, dan pembiayaan dari pasar modal. Model tersebut membuat sejumlah perusahaan berkembang sangat cepat, tetapi juga meningkatkan risiko ketika akses pendanaan diperketat.
Pada 2020, pemerintah Tiongkok memperkenalkan kebijakan tiga garis merah untuk menekan pertumbuhan utang pengembang. Kebijakan ini menetapkan ambang batas atas beberapa indikator keuangan, termasuk rasio kewajiban terhadap aset, rasio utang bersih terhadap ekuitas, dan rasio kas terhadap utang jangka pendek. Perusahaan yang melanggar lebih banyak batas akan menghadapi pembatasan lebih ketat dalam menambah utang baru.[3]
Kebijakan tersebut bertujuan mengurangi risiko sistemik, tetapi juga mempercepat tekanan likuiditas pada pengembang yang sangat bergantung pada utang dan penjualan prajual. Ketika penjualan rumah melemah dan pembiayaan baru semakin sulit diperoleh, beberapa perusahaan mulai gagal membayar obligasi dan menunda penyelesaian proyek.
Perkembangan
2021: tekanan Evergrande dan penyebaran krisis
Pada 2021, Evergrande mengalami tekanan likuiditas yang besar setelah kesulitan memenuhi kewajiban pembayaran kepada kreditor, pemasok, dan pembeli rumah. Kekhawatiran terhadap kemampuan Evergrande menyelesaikan proyek dan membayar utang menyebabkan penurunan tajam harga saham dan obligasi perusahaan. Krisis Evergrande kemudian dipandang sebagai titik awal penyebaran tekanan ke pengembang properti Tiongkok lainnya.[4]
Krisis tersebut juga menimbulkan kekhawatiran mengenai proyek hunian prajual yang belum selesai. Dalam sistem prajual, pembeli rumah umumnya membayar sebagian besar harga properti sebelum bangunan selesai. Ketika pengembang kekurangan dana, risiko keterlambatan atau penghentian proyek meningkat.
2022–2023: tekanan meluas ke pengembang lain
Pada 2022 dan 2023, masalah keuangan di sektor properti tidak lagi terbatas pada Evergrande. Beberapa pengembang properti swasta mengalami gagal bayar, restrukturisasi utang, atau tekanan likuiditas. Menurut Dana Moneter Internasional, penurunan penjualan rumah dan kekhawatiran pembeli terhadap kemampuan pengembang menyelesaikan proyek memperdalam tekanan pada sektor ini.[5]
Country Garden, yang sebelumnya merupakan salah satu pengembang terbesar di Tiongkok berdasarkan penjualan, gagal bayar atas utang luar negerinya pada akhir 2023. Perusahaan tersebut kemudian menjalani proses restrukturisasi utang luar negeri dan menghadapi permohonan likuidasi di Hong Kong.[6]
2024: likuidasi Evergrande dan dukungan pemerintah
Pada 29 Januari 2024, Pengadilan Tinggi Hong Kong memerintahkan likuidasi China Evergrande Group setelah perusahaan gagal mengajukan rencana restrukturisasi utang yang dapat diterima. Keputusan tersebut menjadi salah satu peristiwa terbesar dalam krisis properti Tiongkok karena Evergrande memiliki kewajiban lebih dari 300 miliar dolar Amerika Serikat.[7]
Pada tahun yang sama, pemerintah Tiongkok memperluas berbagai langkah untuk menstabilkan pasar properti. Langkah tersebut mencakup pelonggaran persyaratan uang muka, penurunan suku bunga hipotek, dukungan pembiayaan untuk proyek-proyek yang masuk daftar prioritas atau whitelist, serta upaya mendorong pemerintah daerah dan lembaga keuangan membantu penyelesaian rumah yang belum selesai.[8]
Pada September 2024, pemerintah Tiongkok mengumumkan penurunan rasio minimum uang muka hipotek komersial menjadi tidak kurang dari 15 persen untuk pembelian rumah pertama dan kedua. Pemerintah juga menyatakan bahwa mekanisme penetapan suku bunga hipotek akan dibuat lebih fleksibel.[9]
Meskipun berbagai dukungan telah diberikan, data resmi menunjukkan sektor properti masih melemah. Pada 2024, investasi pengembangan real estat Tiongkok tercatat sebesar 10,028 triliun yuan, turun 10,6 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Investasi di bangunan hunian turun 10,5 persen.[10]
2025–2026: restrukturisasi dan pelemahan berlanjut
Pada 2025, Evergrande resmi dikeluarkan dari Bursa Efek Hong Kong setelah perdagangan sahamnya dihentikan sejak Januari 2024. Reuters melaporkan bahwa penghapusan pencatatan tersebut menandai akhir dari salah satu babak terbesar dalam krisis Evergrande, meskipun proses likuidasi dan penagihan aset masih berlanjut.[11]
Country Garden juga terus melakukan restrukturisasi utang. Pada April 2025, perusahaan menyatakan telah mencapai kesepakatan dengan kelompok pemegang obligasi utama dan hampir menyelesaikan negosiasi dengan kelompok kreditor bank. Rencana restrukturisasi tersebut bertujuan memangkas sebagian besar utang luar negeri perusahaan.[12] Pada Februari 2026, Pengadilan Tinggi Hong Kong menolak permohonan likuidasi terhadap Country Garden yang diajukan pada 2024.[13]
Tekanan juga merambah pengembang yang memiliki dukungan pemerintah daerah. Pada 2025 dan 2026, China Vanke, salah satu pengembang besar yang terkait dengan pemerintah daerah Shenzhen, menghadapi tekanan pembayaran obligasi dan meminta persetujuan kreditor untuk menunda sebagian pembayaran utang.[14]
Data resmi menunjukkan bahwa pelemahan sektor properti masih berlangsung. Pada 2025, investasi pengembangan real estat Tiongkok turun 17,2 persen menjadi 8,2788 triliun yuan, sedangkan investasi bangunan hunian turun 16,3 persen.[15] Dari Januari hingga Mei 2026, investasi pengembangan real estat kembali turun 16,2 persen secara tahunan menjadi 3,0356 triliun yuan. Pada periode yang sama, luas penjualan bangunan komersial baru turun 10,8 persen, sementara dana yang diperoleh perusahaan pengembang turun 19,0 persen.[16]
Dampak
Krisis sektor properti Tiongkok berdampak pada beberapa bidang. Pertama, pelemahan penjualan rumah dan harga properti menekan pendapatan pengembang serta mengurangi kemampuan mereka untuk membayar utang dan menyelesaikan proyek. Kedua, penurunan investasi properti memengaruhi sektor-sektor terkait seperti konstruksi, bahan bangunan, baja, semen, perabot, dan jasa keuangan. Ketiga, kepercayaan rumah tangga melemah karena sebagian kekayaan rumah tangga Tiongkok terkait dengan kepemilikan properti.
Dana Moneter Internasional menyatakan bahwa penurunan sektor properti Tiongkok merupakan penyesuaian jangka menengah yang perlu dikelola dengan hati-hati. IMF juga menilai bahwa fokus kebijakan perlu diarahkan pada penyelesaian rumah yang belum selesai, perlindungan pembeli rumah, dan restrukturisasi pengembang yang tidak layak secara finansial.[17]
Tanggapan pemerintah
Pemerintah Tiongkok menanggapi krisis dengan kombinasi pelonggaran kebijakan permintaan dan dukungan pembiayaan terarah. Kebijakan tersebut antara lain mencakup penurunan suku bunga hipotek, penurunan rasio uang muka, pelonggaran pembatasan pembelian rumah di sejumlah kota, dukungan kredit untuk proyek yang diprioritaskan, serta skema pembelian atau konversi rumah yang tidak terjual menjadi hunian terjangkau.[18]
Meskipun demikian, pemerintah Tiongkok secara umum menghindari penyelamatan penuh terhadap seluruh pengembang yang gagal bayar. Kebijakan lebih banyak diarahkan untuk mencegah penularan risiko, menjaga penyelesaian proyek hunian, dan menstabilkan permintaan perumahan. Pendekatan ini membuat restrukturisasi utang pengembang tetap berlangsung dalam beberapa tahun setelah krisis pertama kali muncul.
